대출을 알아볼 때 “DSR 40% 때문에 한도가 부족하다”는 말을 자주 듣습니다. DSR은 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·자동차 할부 등 여러 대출의 연간 원리금을 소득과 비교하는 기준입니다.
연봉이 같더라도 기존 대출과 금리, 상환기간에 따라 받을 수 있는 금액은 달라집니다.
DSR이란?
DSR은 총부채원리금상환비율입니다.
DSR = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
예를 들어 연소득이 5,000만원이고 1년 동안 갚아야 할 전체 원금과 이자가 2,000만원이라면 DSR은 40%입니다.
2,000만원 ÷ 5,000만원 × 100 = 40%
은행권에서는 일반적으로 차주 단위 DSR 40%가 적용됩니다. 다만 정책대출이나 일부 예외대출, 금융회사와 대출 종류에 따라 적용 방식은 달라질 수 있습니다.
연봉별 DSR 40% 원리금 한도
DSR 40%라면 연소득의 40%까지 연간 원리금을 상환할 수 있다는 의미입니다.
| 연소득 | 연간 원리금 한도 | 월평균 원리금 한도 |
|---|---|---|
| 3,000만원 | 1,200만원 | 100만원 |
| 4,000만원 | 1,600만원 | 약 133만원 |
| 5,000만원 | 2,000만원 | 약 167만원 |
| 6,000만원 | 2,400만원 | 200만원 |
| 8,000만원 | 3,200만원 | 약 267만원 |
| 1억원 | 4,000만원 | 약 333만원 |
이 금액은 대출 원금이 아니라 1년 동안 갚을 수 있는 원금과 이자의 합계입니다.
연봉별 대출한도는 얼마일까?
다른 대출이 전혀 없고 연 4%, 30년 원리금균등상환을 가정하면 대략적인 주택담보대출 한도는 다음과 같습니다.
| 연소득 | 단순 계산한 참고 한도 |
|---|---|
| 3,000만원 | 약 2억900만원 |
| 4,000만원 | 약 2억7,900만원 |
| 5,000만원 | 약 3억4,900만원 |
| 6,000만원 | 약 4억1,900만원 |
| 8,000만원 | 약 5억5,900만원 |
| 1억원 | 약 6억9,800만원 |
이는 DSR의 구조를 이해하기 위한 단순 계산입니다. 실제 심사에서는 스트레스 금리와 LTV, 지역별 규제, 주택가격별 한도, 금융회사 내부 기준이 함께 적용되므로 승인액이 더 적어질 수 있습니다.
기존 대출이 있으면 어떻게 달라질까?
연봉 5,000만원인 사람의 DSR 40% 한도는 연간 2,000만원입니다.
그런데 기존 신용대출과 자동차 할부로 연간 600만원을 갚고 있다면 새 대출에 사용할 수 있는 원리금 한도는 1,400만원만 남습니다.
2,000만원 - 기존 대출 원리금 600만원 = 1,400만원
다음 항목도 DSR에 영향을 줄 수 있습니다.
주택담보대출
신용대출과 마이너스통장
자동차 할부·오토론
카드론
학자금대출
비주택 담보대출
마이너스통장은 실제 사용액이 아니라 한도금액을 기준으로 반영될 수 있어 사용하지 않는 계좌라도 대출한도를 줄일 수 있습니다.
스트레스 DSR이란?
스트레스 DSR은 향후 금리가 오를 가능성을 반영해 심사용 금리를 높여 계산하는 제도입니다.
예를 들어 실제 대출금리가 연 4%여도 DSR 심사에서는 스트레스 금리를 더한 금리로 상환액을 계산할 수 있습니다. 심사상 원리금이 증가하므로 같은 소득에서도 대출한도가 줄어듭니다.
스트레스 금리는 실제로 내는 대출금리에 붙는 비용이 아니라 한도를 산정할 때 사용하는 금리입니다.
금융위원회에 따르면 스트레스 DSR은 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출로 확대됐으며, 신용대출은 총잔액이 1억원을 초과할 때 스트레스 금리가 적용됩니다. 지역과 고정·혼합·변동금리 여부에 따라서도 적용 비율이 달라집니다.
DSR과 LTV는 무엇이 다를까?
| 구분 | 판단 기준 |
|---|---|
| DSR | 소득으로 원리금을 감당할 수 있는지 |
| LTV | 주택가격과 비교해 얼마까지 빌려줄지 |
| DTI | 소득 대비 주택대출 상환 부담이 어느 정도인지 |
실제 주택담보대출은 DSR 한도만 적용되는 것이 아닙니다. DSR 계산으로 4억원이 나오더라도 LTV나 주택가격별 대출 제한으로 최종 한도는 더 낮아질 수 있습니다.
대출 신청 전 확인할 항목
대출한도를 조회하기 전에 다음 항목을 정리하면 비교가 쉬워집니다.
소득금액증명원 등에 표시되는 인정소득
주택담보대출과 신용대출 잔액
마이너스통장 한도
자동차 할부와 카드론
대출금리와 상환기간
고정·혼합·변동금리 여부
주택 소재지와 규제지역 여부
적용되는 LTV와 주택가격별 한도
금융회사 앱의 예상 한도는 가조회 결과입니다. 최종 한도는 소득서류와 부채 내역, 담보가치 등을 심사한 뒤 확정됩니다.
마무리
DSR 40%는 연봉의 40%만큼 돈을 빌릴 수 있다는 뜻이 아닙니다. 모든 대출에서 1년 동안 갚아야 하는 원금과 이자가 연소득의 40% 이내여야 한다는 의미입니다.
대출을 준비할 때는 먼저 연봉에 40%를 곱해 연간 원리금 한도를 구하고, 기존 대출의 원리금을 빼보세요. 이후 스트레스 DSR과 LTV까지 적용해야 실제 가능한 대출액에 가까워집니다.
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